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Tus derechos para comprar, remodelar o vender

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¿Valorización por las mejoras de un inmueble? ¿Quién debe pagar por arreglos generales del conjunto?
Foto: Fotolia

Tengo un apartamento de 100 metros cuadrados, valorado en 200 millones de pesos. Poseo un capital de 20 millones con el que me gustaría ponerle pisos de madera, una tina inteligente en el baño de la alcoba principal y, si el presupuesto alcanza, automatizarlo (domótica). ¿Con esta inversión podría asegurar que mi inmueble quedará valorado en 220 millones de pesos?

Realmente el precio depende, antes que nada, de la ubicación del inmueble. Se entiende que el precio promedio tiene en cuenta los acabados que generalmente se usan en el estrato del caso. Por eso es importante entender que no por incluir mucha tecnología o instalar lujosos acabados el valor del metro cuadrado crece sustancialmente. La diferencia está en que si tiene mejores condiciones físicas será más sencillo venderlo, pues las familias, normalmente, prefieren aquellos hogares a los que no hay que hacerles mayores obras. No obstante, si el bien requiere cambio de pisos y está valorado en 200 millones quiere decir que la remodelación sí le incrementará el precio en, al menos, el 10 por ciento. Es decir que recuperará el valor normal que tiene el metro en el sector. Cuando se quiere ‘engallar’ la casa con cosas poco habituales (como tecnología de punta), es fundamental tener en cuenta que es una acción más para que el dueño de casa y su familia los disfruten que para revalorización. Por eso, el mercado maneja elementos como sistemas de duchas y cabinas de spa que se pueden llevar con el ‘trasteo’ al nuevo hogar y no se quedan anclados en la vieja casa.

Quiero comprar una casa y encontré dos opciones en un conjunto residencial. Aunque tienen una ubicación similar, una vale más que la otra porque tiene supuestamente mejores acabados. ¿Es legal que el metro cuadrado de una sea más costoso que el de la otra si están en la misma zona?

No hay ninguna normatividad que regule el valor del metro cuadrado. En Colombia el valor está dado según lo que acuerden el comprador y el vendedor. Obviamente, el propietario que ha invertido dinero en acabados pedirá más por su inmueble y si no tiene la necesidad de recibir el dinero pronto pues simplemente no le bajará al precio hasta tanto encuentre un comprador que pague lo que él pide. Cada propietario es libre de pedir lo que considere, el punto es qué tanto se demora en lograr que le paguen el precio que exige.

Estoy buscando vivienda para comprar. Aunque he visto proyectos sobre planos que me llaman la atención, un amigo me recomendó que mejor comprara un apartamento usado e invirtiera el excedente en remodelarlo. ¿Cuál es mejor negocio?

Cada opción tiene sus fortalezas y sus debilidades. La compra sobre planos tiene la ventaja de la forma de pago (2 o 3 años para completar la cuota inicial) y la seguridad de la garantía en caso de daños en superficies, sistemas y equipos si se compra con un constructor de reconocida trayectoria. Además de ganar valorización (cosa que depende de la zona y la ciudad), hay pocos sentimientos tan gratos como estrenar casa nueva en conjunto nuevo. La desventaja es que el precio es más alto que el de un usado, porque el constructor debe invertir en nuevas tecnologías arquitectónicas. Un solo consejo: imagine el apartamento o la casa modelo (o el render) sin las pinturas y la decoración especial y con sus muebles actuales para tener una idea más cercana de cómo se verá cuando usted lo habite y no se sienta decepcionado. Cuando se trata del usado, hay que tener en cuenta que por reciente que sea el bien requiere algo de mantenimiento (aunque sea pintura); es decir, necesita una inversión adicional y que si hay fallas nadie le va a responder. Lo bueno es que se sabe a ciencia cierta qué se está comprando y si los espacios son los que la familia necesita. El usado es una buena opción para quienes tienen poco presupuesto y prefieren (o necesitan) las áreas generosas y no sienten la necesidad de vivir en edificios modernos; eso sí, deben tener ahorrada la cuota inicial, que corresponde al 30 por ciento del valor de venta. Para que la compra de un usado sea buen negocio, el metro cuadrado y el costo de la remodelación deben ser suficientemente bajos para que valga la pena el esfuerzo.

Me llegó una carta de la administración en la que nos informan que pintarán las fachadas de todos los edificios y la cuota que le corresponde pagar a cada apartamento. No pude asistir a la asamblea de propietarios en la que tomaron la decisión y no estoy de acuerdo en este gasto. ¿Puedo hacer algo al respecto para que no nos obliguen a dar este dinero?

La Ley 675 de 2001 es clara cuando prevé que las decisiones adoptadas por la asamblea general, de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios –inclusive para los ausentes o disidentes–, para el administrador, ocupantes y usuarios del edificio o conjunto. Si el consultante no asistió a la reunión ni otorgó poder a otra persona para que lo representara, debe pagar la cuota que le corresponde. Ello sin perjuicio del derecho que le otorga la misma Ley para impugnar la decisión ante el juez, en caso de que no se haya ajustado al reglamento y a la Ley.

Vivo en un último piso y tras la ola invernal quedaron goteras y empezaron a desbordarse las canales y desagües. Ya han cesado las lluvias y es urgente impermeabilizar los techos y limpiar las canales. ¿A quién le corresponde pagar este arreglo, a mí como propietaria o a la administración?

La Ley 675 de 2001 enuncia como bienes comunes esenciales, entre otros, “La estructura (…), los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel”. Ello significa que estos elementos son esenciales para la existencia, conservación y seguridad del edificio, y son imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular (apartamentos). En consecuencia y según la misma Ley, corresponde a todos los propietarios asumir los gastos de mantenimiento y conservación de los bienes comunes esenciales. Los gastos referentes a la impermeabilización de los techos y la limpieza de canales deben ser asumidos por todos los propietarios de acuerdo con su coeficiente de copropiedad o de gastos, según lo determine cada reglamento de propiedad horizontal.

Consúltanos, Mujer BIT*. Envíanos tu pregunta por e-mail a [email protected], así nos será más fácil atender tu solicitud. En próximas ediciones obtendrás respuesta. Recuerda que la información aquí publicada busca presentar un panorama un tanto más claro de la situación, pero no reemplaza la consulta con tu especialista en el área.

Los especialistas:

Nora Pabón Gómez
Abogada inmobiliaria, consultora de entidades públicas y privadas, asesora de administradores y de copropiedades y columnista del diario El Tiempo. Además, escribió el libro El abogado en edificios y conjuntos.

Luis Fernando Correa
Expresidente mundial de la Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias (Fiabci) y presidente honorario de Fiabci Colombia, constructor y presidente de la red empresarial que lleva su nombre.

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